Uno dei nostri servizi essenziali: vendere immobili per conto dei proprietari.

Quindi se siete intenzionati a vendere il vostro immobile a Berlino, noi abbiamo la soluzione giusta per voi.

Potrete affidarvi con sicurezza alla nostra professionalità. Penseremo noi alla pubblicità più efficace, al servizio fotografico, alla gestione degli appuntamenti, e a tutto quanto occorre per vendere al meglio il vostro immobile a Berlino.

Esclusiva o non esclusiva?

Tra i dubbi che assalgono chi si appresta a vendere il proprio immobile ci sono senza dubbio tante domande relative alla esclusività dell'incarico di vendita che si darà ad una sola oppure a più agenzie. Avere un'unica agenzia che cura la vendita oppure averne più di una? Cosa è davvero meglio per chi deve vendere? Saranno più rapidi ed efficienti più agenti in concorrenza tra loro? Un solo agente una volta che si è preso l'esclusiva è meno motivato ad essere efficiente?

E' un tema che vale davvero la pena affrontare perché se ne parla molto ma effettivamente nessuno spiega bene al cliente di cosa tecnicamente si tratta. E così a volte il cliente perde occasioni preziose ed a volte senza rendersene neppure bene conto.

Tuttavia l'etica professionale impone che il cliente che pone una domanda concreta, riceva una risposta altrettanto concreta e non utilitaristica: questo distingue il Professionista da un Venditore (con ogni riguardo per la preziosa funzione che svolgono i venditori).

Infine c'è da considerare che avendo ciascun Agente di diversi immobili in vendita, a meno che il cliente non sia proprietario di un immobile di valore sensibilmente al di sopra della media di quelli trattati dall'Agente, la vendita andrà trattata in modo assolutamente normale.

Un Agente che ha un immobile in vendita NON in esclusiva:

- sa che potrebbero venderlo altri e quindi investirà poco in pubblicità e servizi

- rischia che lo stesso immobile appaia i pubblicità con altre agenzie

- lo propone sempre come seconda scelta alla propria clientela che desidera acquistare

- se impegna troppo tempo nel coordinamento delle visite e delle trattative rischia di avere brutte sorprese perché potrebbe venderlo un altro

Siccome esistono gli incarichi in ESCLUSIVA qualsiasi Agente esperto sa che è meglio concentrarsi, investire tempo e soldi per mandare a buon fine quelle compravendite dove ha l'esclusiva, proprio perché senza concorrenza di hanno maggiori possibilità di successo. Anche l'ipotesi che essendoci una esclusiva, l'Agente si “rilassi” troppo è infondata: nessun incarico in esclusiva è illimitato nel tempo e quindi il relax non permesso a nessuno.

In quanto tempo si venderà?

Altro interrogativo importante: una variabile che a volte può decidere molte cose.

A differenza di quanto si potrebbe credere, il tempo di una compravendita dipende quasi esclusivamente dal prezzo. Infatti fino a che il prezzo non sarà al livello che tecnicamente si definisce “prezzo di mercato”, nessuno sarà disposto ad acquistarlo (fatti salvi eventuali casi particolari).

Ma cos'è il prezzo di mercato? Si tratta di quel valore ricavabile per comparazione da eseguirsi tra l'immobile in vendita ed immobili analoghi presenti sul mercato in quel momento. Determinare il “prezzo di mercato” è ovviamente una operazione molto complessa e per la quale si deve essere tecnicamente preparati, anche se a volte si incontrano proprietari molto bravi in questo!

Per fortuna gli appartamenti non sono come le arance o le mele o altri generi facilmente confrontabili e quindi per questa loro natura, trovano spesso valutazioni di mercato ben diverse, quando d eseguire tali valutazioni sono persone diverse.

Alcuni professionisti ritengono che la quantità di moneta in circolazione in un dato momento (ad esempio facilità di accèsso ai mutui) sia la variabile dominante nel decidere il tempo entro cui si venderà un immobile: si sostiene cioè che se circolano molti soldi si acquisterà anche a prezzi fuori mercato. Ma quando si affermano cose del genere, semplicemente si dimentica che se circolano più soldi e si compra a prezzi più alti i prezzi di mercato sono soltanto saliti e quindi entro poco tempo si tornerà ai “normali” tempi di compravendita. In sostanza quindi se si valutano i tempi di compravendita senza tenere conto del “prezzo di mercato” si confondono situazioni di variazione ed assestamento del mercato con le tendenze di medio lungo periodo e queste ultime non possono essere tralasciate nel mercato immobiliare.

La conclusione del ragionamento è ovvia per chiunque:

- un prezzo di vendita maggiore del prezzo di mercato, determinerà un tempo di vendita lungo;

- un prezzo di vendita molto vicino al prezzo di mercato, determinerà un tempo di vendita in linea con il mercato;

- un prezzo di vendita inferiore al prezzo di mercato, determinerà un tempo di vendita breve.

Resta da definire cosa vogliano dire le espressioni “tempo lungo” piuttosto che “tempo breve” oppure “tempo in linea con il mercato”.

Ciascun mercato nazionale, regionale, cittadino, di quartiere, di zona, ecc ha propri tempi di compravendita ed il mercato Berlinese non fa certo eccezione. Quindi per tradurre in tempo effettivo (ad esempio in settimane piuttosto che in mesi) il tempo di compravendita di un immobile (appartamento o villa) occorrerà rivolgersi ad un esperto che sappia valutare attentamente tutte le variabili relative a quello specifico immobile. Ogni previsione generale – come ad esempio “i bilocali in centro si vendono entro tre mesi – ha un valore che può essere interessante, ma che non ha alcuna base per spiegare in quanto tempo verrà venduto – ad esempio – il vostro immobile, semplicemente perché chi ha fatto quella affermazione non conosce il vostro immobile e quindi ha parlato di un valore medio – a volte addirittura teorico – e dal quale spesso la maggior parte di quel tipo di immobili sono lontani e non sempre di poco. Basti pensare che la media tra un bilocale da 150.000 Euro ed uno da 1.500.000 Euro è 825.000 Euro: chi dei due può farsi una idea realistica del valore del proprio bilocale riferendosi ad una media?

Trattative in corso… ed il prezzo è giusto!

Come già scritto, la media tra un bilocale da 150.000 Euro ed uno da 1.500.000 Euro è 825.000 Euro: chi dei due ipotetici proprietari può farsi una idea realistica del valore del proprio bilocale riferendosi alla media?

Ecco allora che le trattative per una compravendita sono frutto spesso del dosaggio sapiente di ingredienti importanti che spesso se non ben utilizzati, alla fine, rischiano per poche migliaia di Euro, di far saltare compravendite ormai già chiuse.

In questo gioco delle parti il Mediatore rivesta davvero un ruolo importante spesso poco percepito, di colui che facilita davvero l'affare. Per fortuna venditori ed acquirenti scaltri conoscono il valore di un buon mediatore che sappia assisterli in trattative in cui spesso intervengono tante variabili.

Ecco quindi il motivo centrale per cui il prezzo finale di compravendita si definisce normalmente in sede di trattativa: è qui che alla fine emergerà il prezzo giusto.

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